Les règles d’urbanisme du lotissement et les rapports entre colotis

Les règles d’urbanisme du lotissement et les rapports entre colotis

L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, dans sa version issue de la Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, plus connue sous le nom de Loi ALUR, dispose que :

« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».

La nouveauté de cette rédaction réside, notamment, dans le fait que sont désormais également caduques passé le délai de 10 ans les règles d’urbanisme contenues dans « les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé ».

La philosophie de la réforme paraissait relativement claire, mettre fin à la contractualisation des règles d’urbanisme. C’est-à-dire faire obstacle à ce que passé le délai de 10 ans les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges puissent être invoquées devant l’administration, devant le juge administratif, mais également dans le cadre d’un contentieux privé, devant le juge civil.

Comme l’écrivait un confrère au sujet de cette réforme « il s’agit ici de faire obstacle à l’application après dix ans, de clauses contraires à la densification et la mixité sociale dans les lotissements par le juge judiciaire, après qu’elles aient perdu toute force normative à l’égard de l’autorité administrative compétente » (Patrice Cornille, Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové – Impact sur le dossier du lotissement – De l’impact sans précédent de la loi ALUR sur le dossier du lotissement, Jurisclasseur Construction – Urbanisme, 10 aout 2014).

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation vient pourtant de juger le contraire (Cass. 3ème Civ., 21 janvier 2016, n°15-10566).

Dans cet arrêt publié au bulletin, un coloti avait obtenu la condamnation de son voisin à faire démolir l’extension de sa maison au motif qu’elle ne respectait pas les dispositions de l’article 15 du cahier des charges du lotissement limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot.

Le voisin contestait cette condamnation devant la Cour de cassation en arguant du fait que les règles d’urbanismes contenues dans le cahier des charges devaient être regardées comme caduques en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.

Cet argument aurait sans doute été soutenu par une majeure partie de la doctrine et des praticiens.

La Cour de cassation a pourtant censuré ce raisonnement, en confirmant la condamnation à démolir prononcée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence et en retenant que « ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a décidé à bon droit qu’il n’y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s’appliquer entre colotis ».

Par cette solution, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieure et le fait que les règles d’urbanismes perdurent aussi longtemps que le document contractuel qui les contient.

Si cet arrêt est discutable, il n’est pas tout à fait une surprise.

D’abord parce que le tribunal de grande instance de Grasse a retenu la même solution en jugeant que « si les règles d’urbanisme propres à un lotissement sont toutes frappées de caducité du point de vue du droit de l’urbanisme et cessent de produire effet à l’égard de l’administration qui n’a plus à en tenir compte pour délivrer des autorisations, elles subsistent néanmoins à titre contractuel dans les rapports des colotis entre eux, lorsqu’elles procèdent du cahier des charges » (TGI de Grasse, 13 avril 2015, n°2015/117).

Ensuite parce que le gouvernement avait laissé entendre dans une réponse ministérielle ambigüe que l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ne modifie pas les rapports entre colotis pour lesquelles les dispositions contractuelles restent applicables.

« Dans la mesure où ces dispositions relatives à la caducité des documents du lotissement portent uniquement sur les règles d’urbanisme, elles ne sauraient remettre en cause les stipulations de cahier des charges de lotissement régissant les rapports entre colotis. De telles stipulations sont en effet de nature conventionnelle. Elles relèvent ainsi de la liberté contractuelle dont jouissent les colotis. Par ailleurs, elles ne peuvent par définition pas entrer en contradiction avec les règles édictées dans un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu. Ces documents ont en effet pour objet d’édicter des règles d’urbanisme, par essence de portée générale, dans les conditions fixées par le Code de l’urbanisme » (Rép. min. n°82539 : JOAN Q, 10 novembre 2015, p. 8247).

Cette réponse n’était pas satisfaisante. Le gouvernement répond en effet en faisant une distinction entre « règles d’urbanisme » et « stipulations de cahier des charges de lotissement régissant les rapports entre colotis ».

La classification d’une disposition dans l’une de ces deux catégories serait donc pour le gouvernement exclusif de l’autre catégorie.

Rien n’est pourtant moins certain. En effet, une règle d’urbanisme peut être également une stipulation de cahier des charges de lotissement régissant les rapports entre colotis.

C’était d’ailleurs tout l’enjeux de la question qui a été posée le 3 novembre 2015 par Monsieur Patrick LABAUNE (Q. n°90849 publiée au JO le 3 novembre 2015, page 8066).

Quoi qu’il en soit, il demeure aujourd’hui encore que les règles d’urbanisme comprises dans un cahier des charges permettent d’obtenir la démolition de la construction édifiée sur un lot voisin, alors même que le permis de construire qui l’a autorisée est définitif, et que les règles d’urbanismes qu’elle violent ont plus de 10 ans.

La contractualisation des règles d’urbanisme a donc encore une longue vie devant elle.

Il est étonnant qu’il puisse y avoir un tel consensus sur une idée simple : faire obstacle à la contractualisation des règles d’urbanisme. Et qu’il soit si compliqué d’y mettre fin par une réforme législative claire.

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