Local habitable et logement décent

Local habitable et logement décent

La Cour de cassation vient préciser ce qu’est un logement au sens de l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975 par un arrêt du 11 février 2016.

Aux termes de cet article le vendeur d’un immeuble à usage d’habitation doit en informer chacun des locataires habitant dans l’immeuble afin de leur donner la possibilité de préempter.

A la date du litige, cette condition était notamment subordonnée à la condition que l’immeuble comprenne plus de dix logements. Ce seuil est désormais de cinq logements.

En l’espèce, un couple était locataire d’un appartement situé dans un immeuble qui a été vendu en cours d’exécution du contrat de bail.

Or la vente de cet immeuble a été faite sans que leur soit offerte la possibilité de préempter le bien.

Le couple a donc formé une action judiciaire afin d’obtenir l’annulation de cette vente.   

La question était de savoir si l’immeuble objet de la vente comprenait ou non plus de dix logements. Le bien litigieux comptait en effet des « chambres de service » qui ne répondaient pas aux critères du décret du 20 janvier 2002 qui définit ce qu’est un logement décent.

Il s’agissait par conséquent de déterminer si ces « chambres de service » devaient ou non être comptabilisés pour l’application de l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975.

Les demandeurs soutenaient que constitue un logement au sens de l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975 tout logement qui n’est pas impropre à l’habitation. Ils proposaient ainsi une définition du logement plus large que celle du décret du 20 janvier 2002.

Plus particulièrement, leur argument était qu’un logement qui n’est pas décent ne peut certes pas être donné à bail, mais il peut toutefois être librement vendu. En conséquence, tout logement qui n’est pas impropre à l’habitation, ne fut-il pas décent, devait être pris en compte pour calculer le nombre de logements visé par l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975.

La Cour de cassation censure ce raisonnement en jugeant qu’ « attendu que seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l'article 10-1- I-A de la loi du 31 décembre 1975, les logements susceptibles d'être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 ; qu'ayant relevé que les chambres de service du 6ème étage ne répondaient pas à ces critères qualitatifs et constaté que l'immeuble ne comportait pas plus de dix logements lors de sa vente à la société Paris 9e, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que les dispositions relatives au droit de préemption des locataires n'avaient pas à être mises en œuvre ».

(Cass. 3ème Civ., 11 février 2016, n°14-25682)

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