Quand un permis de construire vaut nécessairement permis de démolir

Quand un permis de construire vaut nécessairement permis de démolir

L’association de protection des sites de Saint-Clément-des-Baleines, magnifique commune située à l’extrémité de l’Ile-de-Ré, demandait devant la Cour administrative d’appel de Bordeaux l’annulation d’un permis de construire portant sur un bâtiment d’habitation d’une surface hors œuvre nette de 265 m².

1) L’association fondait notamment son action sur le fait que le projet querellé n’avait pas fait l’objet d’un permis de démolir.

Or, aux termes de l'article R. 421-27 du code de l'urbanisme, « Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir ».

L'article L. 451-1 du même code prévoit en outre que « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition ».

L'article R. 431-21 du même code dispose que « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement ».

Enfin, l'article R. 421-28 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur, prévoit que doivent en outre être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située, notamment, dans un site inscrit. 

La Cour administrative d’appel de Bordeaux constate tout d’abord que le projet avait bien pour objet la démolition d’un mur de clôture. Ce dernier étant bien une construction au sens de l’article R. 421-27 du code de l'urbanisme, sa démolition devait être précédée d'un permis en ce sens.

Ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Si la Cour administrative d’appel de Bordeaux estime « regrettable » l’absence de mention de la démolition dans la demande, elle juge cependant qu' « Il ressort des plans de masse du projet que la demande pouvait être regardée (…) comme portant à la fois sur une démolition et une construction, conformément au b) de l'article R. 431-21 précité du code de l'urbanisme. Il en résulte, en application des dispositions de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme, qu'en accordant le permis de construire en litige, le maire de la commune de Saint-Clément-des-Baleines a nécessairement autorisé la démolition de la clôture existante, de construction récente, sur le terrain d'assiette du projet. Par suite, les moyens tirés de l'absence tant d'une demande d'autorisation de démolir que d'une telle autorisation doivent être écartés ».

C’est là l’intérêt majeur de cet arrêt selon lequel le permis de construire vaut, « nécessairement », permis de démolir, et ce y compris lorsque la démolition n’est pas même mentionnée dans la demande de permis de construire.

2) Par ailleurs, on retiendra que l’association soutenait que le projet était exposé à un risque d’inondation et qu’il aurait donc dû être refusé sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, c'est à dire en raison du risque d'atteinte à la sécurité publique qu'il présente.

Sur ce point la Cour administrative d’appel de Bordeaux écarte le moyen au motif notamment qu’« Il ressort des pièces du dossier qu'à la date de l'arrêté en litige, le 18 février 2011, les études alors en cours et documents disponibles sur le retour d'expérience de l'événement Xynthia, indiquaient que le terrain d'assiette du projet n'avait pas été inondé lors de cet évènement » et que « Si le plan de prévention des risques naturels arrêté en 2002 devait être révisé compte tenu de l'aggravation du risque de submersion depuis cette tempête, l'association ne démontre pas que les prescriptions imposées au pétitionnaire dans l'autorisation de construire en litige, consistant à surélever le plancher bas à plus de 30 cm par rapport à la voie publique, ne permettaient pas de prendre suffisamment ce risque en compte, dans l'état des connaissances alors disponibles sur ce risque ».

3) Enfin, l’association obtient, victoire qui n’en est pas une, le sursis à statuer de la juridiction administrative sur un point qui sera sans doute régularisé sans difficulté par le pétitionnaire.

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ».

La Cour administrative d’appel de Bordeaux fait usage de cette possibilité au motif que « S'il est constant que la notice architecturale n'a pas prévu que les murs de clôture seraient percés d'exutoires permettant la circulation de l'eau en cas d'inondation, une telle omission, qui contredit les dispositions de l'article UA2 du plan, peut être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif précisant les conditions dans lesquelles serait assuré le caractère non imperméable des clôtures. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer et d'impartir à M. D...un délai de trois mois pour obtenir un permis de construire modificatif sur ce point ».

CAA Bordeaux, 17 mars 2016, n°14BX00633

 

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