Le droit de préemption du locataire étant d’ordre public, aucune convention ne peut y faire obstacle

Le droit de préemption du locataire étant d’ordre public, aucune convention ne peut y faire obstacle

Aux termes du II de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement ».

En l’espèce, un propriétaire avait conclu un pacte de préférence avec un tiers pour la vente de son bien.

Lorsqu’il a donné son congé pour vendre au locataire, ce dernier a manifesté sa volonté d’acquérir le bien. Un compromis de vente a donc été conclu entre le locataire et le propriétaire.

Ce dernier a toutefois finalement renoncé à réitérer la vente sous la forme authentique et a vendu le bien au tiers bénéficiaire du pacte de préférence.

Le locataire a en conséquence assigné le propriétaire afin d’obtenir la vente forcée du bien à son profit.

La cour de cassation y fait droit en retenant que « ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la réglementation concernant le droit de préemption est d'ordre public et ne peut être tenue en échec par la conclusion d'un pacte de préférence et retenu, par une interprétation rendue nécessaire par l'imprécision de cette clause, que les stipulations contractuelles du « compromis », prévoyant que les vendeur et acquéreur déclaraient accepter une préemption si son bénéficiaire décidait d'exercer ce droit, ne s'appliquaient pas au pacte de préférence conclu entre M. A... et Mme Z..., la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, déclarer parfaite la vente entre Mme Z... et Mme Y... ».

Par ailleurs, le tiers bénéficiaire du pacte de préférence, intervenu volontairement à l’instance, sollicitait une indemnisation en raison de son éviction de la vente.

Sur ce point, la Cour de cassation juge que dès lors que « M. A... [bénéficiaire du pacte de préférence] n'ignorait pas que le bien, objet du pacte de préférence, avait été donné en location à M. et Mme Y... et retenu que le pacte de préférence, qui ne pouvait empêcher Mme Z... de vendre son bien, aurait pu prendre effet en cas de refus de l'offre d'achat par Mme Y..., la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande indemnitaire de M. A... ne pouvait être accueillie ».

Cass. 3ème Civ., 24 mars 2016, n°15-14004

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