Construction conforme à un permis de construire et demande en démolition

Construction conforme à un permis de construire et demande en démolition

L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme pose pour principe que lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.

Il a néanmoins été ajoutée une condition importante à cette possibilité par l’Ordonnance n°2015-1324 du 22 octobre 2015.

Il est en effet précisé que cette démolition ne peut être ordonnée que si la construction se situe dans une des zones listées par l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, c’est-à-dire une zone faisant l’objet d’une protection particulière, tels que les sites Natura 2000.

Ces zones étant relativement restreintes, le principe devient en réalité l’exception.

En conséquence, en dehors de ces dernières, dès lors que la construction a été édifiée conformément à un permis de construire, sa démolition ne peut plus être prononcée du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme, alors même que l’autorisation d’urbanisme a été annulée.

La Cour de cassation a fait application de cette disposition par un arrêt du 17 mars 2016 en jugeant que « qu'ayant énoncé qu'aux termes de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme l'action en démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut être exercée que si, préalablement, le permis de construire a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et constaté que le recours formé par M. et Mme X... contre le permis modificatif accordé le 4 mars 2011 n'était pas encore définitivement jugé, la cour d'appel en a exactement déduit que leur demande en démolition était " en l'état " irrecevable » (Cass. 3ème Civ., 17 mars 2016, n° de pourvoi : 14-29621).

Attention toutefois à ne pas faire de confusion. Il s’agit bien de l’hypothèse d’une action en démolition « du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique ». Cette action ne doit pas se confondre avec la demande en démolition fondée sur le trouble anormal de voisinage causé par la construction.

Dans ce cas, il demeure que « le juge judiciaire peut statuer sur l'action en démolition d'une construction édifiée en méconnaissance des règles d'urbanisme sur le fondement de l'article 1382 du code civil, peu important que l'autorisation de travaux délivrée par l'autorité administrative n'ait pas été annulée par le juge administratif » (Cass. 3ème Civ., 7 avril 2016, n°15-14845).

Ajoutons cependant que la sanction du trouble anormal de voisinage par la démolition de la construction est en pratique rarissime.

Enfin, faut-il le préciser, le juge judiciaire reste également compétent pour vérifier la conformité d’une construction avec l’autorisation d’urbanisme. C’est en effet ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 16 avril 2016 :  « attendu qu’il appartient au juge judiciaire, saisi d'une action en démolition d'un immeuble dont l'édification a fait l'objet d'un permis de construire n'ayant pas été annulé pour excès de pouvoir, de se prononcer, lorsque cette action est fondée sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, sur la conformité des travaux réalisés au permis de construire ; que, dès lors, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à la recherche visée par la deuxième branche du moyen, n'a pas excédé ses pouvoirs en constatant que l'expert consulté par les consorts X... et l'architecte expert judiciairement commis avaient indiqué que la construction litigieuse était conforme au permis de construire ; que, répondant ainsi implicitement mais nécessairement aux conclusions prétendument omises, elle a légalement justifié sa décision de faire application des dispositions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme » (Cass. 1ère Civ., 14 avril 2016, 15-13194).

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