La connaissance du vice caché par le vendeur du bien immobilier

La connaissance du vice caché par le vendeur du bien immobilier

Aux termes d’un acte authentique du 15 juin 2010, Mme N. a acquis une maison d’habitation pour la somme de 173.455 €.

Comme c’est classiquement le cas, une clause d’éviction de la garantie des vices cachés était insérée dans l’acte de vente.

Cette dernière stipulait que « L’acquéreur prendra l’immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le vendeur, dans l’état ou il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent pourraient être affectés ».

Au sujet des déclarations faites par le vendeur, M.B., il était par ailleurs stipulé dans l’acte de vente que « Le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble depuis moins de dix ans ».

Se plaignant d’importantes infiltrations d’eau par la toiture de la maison, l’acquéreur a engagé le 29 décembre 2011 une action à l’encontre du vendeur en se fondant sur l’article 1641 du code civil. Son action ne visait pas la résolution de la vente mais la prise en charge par le vendeur des frais de réparation de la toiture, estimés à la somme de 16.150,96 €.

L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

L’article 1643 du même code ajoute que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En conséquence, en présence d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acquéreur qui agit sur le fondement de l’article 1641 du code civil doit démontrer, d’une part, l’existence d’un vice caché affectant le bien objet de la vente et, d’autre part, le fait que l’acquéreur en avait connaissance et qu’il a dissimulé ce vice.

En l’espèce, après avoir constaté que les infiltrations d’eau constituent bien la manifestation d’un vice caché, la Cour d’appel de Versailles écarte toutefois la responsabilité du vendeur en retenant que la preuve de sa mauvaise foi n’est pas rapportée.

Plus particulièrement, le fait qu’il n’ait pas été précisé dans l’acte de vente que des travaux ont été réalisés sur la toiture par le vendeur ne signe pas de sa part une volonté de dissimulation de ces travaux « et ne saurait en tout état de cause faire la preuve de ce qu’il avait connaissance du vice les affectant ».

La Cour d’appel de Versailles en conclut que « Agissant sur le fondement de la garantie des vices cachés, il incombe à l’acheteuse de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, c’est à dire de sa connaissance du vice qui affectait le bien, ce qui lui interdirait de revendiquer le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés. Or aucun élément du dossier ne permet de considérer comme établi que le vendeur ait eu connaissance des malfaçons affectant la couverture du bien, et il n’est d’ailleurs pas même établi que le vice se soit manifesté avant une date qui est postérieure de plus d’un an à la vente ».

CA Versailles, 9 juin 2016, n°14/02746

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