La responsabilité de l’acquéreur vis-à-vis de l’agent immobilier qui n’a pas perçu sa commission

La responsabilité de l’acquéreur vis-à-vis de l’agent immobilier qui n’a pas perçu sa commission

Monsieur Kadim S. et Madame Marie S. ont confié à la SARL SOCATRIMM, agence immobilière, un mandat sans exclusivité afin qu’elle trouve un acquéreur pour leur maison.

La mise en vente du bien était de 300.000 € et le mandataire devait percevoir une rémunération de 10.000 € sur ce montant dans l’hypothèse où la vente était conclue par son intermédiaire.

L’agence immobilière a donc, en exécution de ce mandat, fait visiter le bien à Monsieur Jean-Pierre R. et Madame Régine V. épouse R. qui signaient à cette occasion une « reconnaissance d’indication de visite » datée du 13 aout 2011.

Il s’agit d’un bon de visite habituel dont la portée est cependant en général assez floue pour l’acquéreur.

Or, précisément, la vente a été conclue par un acte notarié du 29 aout 2012 entre Monsieur et Madame S. et Monsieur et Madame R, sans que la SARL SOCATRIMM en soit immédiatement informée.

La vente a ainsi été conclue sans que la SARL SOCATRIMM bénéficie de la rémunération fixée dans le contrat de mandat conclu avec Monsieur et Madame S.

La SARL SOCATRIMM, qui a eu tardivement connaissance de cette vente, a donc assigné, non seulement Monsieur et Madame S. en paiement de la somme de 10.000 €, mais également à cette fin Monsieur et Madame R.

Le tribunal de grande instance de RODEZ a fait droit à cette demande sur le fondement de l’article 1154 du code civil.

Les époux R. ont fait appel de ce jugement. En vain, la Cour confirme le raisonnement du tribunal en retenant que « le bon de visite signé par les époux R. indiquait qu'ils s'engageaient expressément à ne traiter l'achat de ce bien que par l'intermédiaire de la SARL SOCATRIMM, même après l'expiration du mandat qui lui a été remis et qu'en cas de violation de cet engagement, ils seraient tenus à l'entière réparation du préjudice causé au cabinet par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que l'agence aurait perçue en concourant à la vente.

C'est donc en connaissance de cause - et notamment de l'information sur l'existence du mandat liant l'agence immobilière au vendeur - que les acquéreurs ont contracté directement avec Monsieur Madame S., alors même qu'ils avaient visité le bien grâce à l'entremise de la SARL SOCATRIMM au cours de l'exécution du mandat ».

La Cour rappelle en outre, et c’est sans doute là l’intérêt de l’arrêt que « le bon de visite ne constitue pas un contrat liant les acquéreurs et l'agence immobilière, mais seulement la justification probatoire de ce qu'ils ont bien reçu l'information relative à ce qu'ils encouraient en se rendant complices des vendeurs pour tenter de faire perdre sa commission à l'agence immobilière mandatée ».

Dès lors, les acquéreurs qui ont eu un comportement fautif en contribuant « à faire perdre à l’agent immobilier la rémunération prévue de sa commission », ont engagé leur responsabilité délictuelle. Le jugement qui les a condamnés solidairement à réparer l’entier préjudice de l’agence immobilière est donc confirmé.

CA Montpellier, 6 avril 2016, n°14/05282

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