L’article du cahier des charges qui stipule que « les lots sont réservés à la création d’une construction par lot » a valeur contractuelle

L’article du cahier des charges qui stipule que « les lots sont réservés à la création d’une construction par lot » a valeur contractuelle

Monsieur et Madame H, propriétaires du lot d’un lotissement, l’ont divisé en trois nouveaux lots.

Un de ces 3 lots, le lot A non bâti, a été vendu à Madame I et Monsieur J. par acte notarié du 19 septembre 2007.

Les acquéreurs ont fait construire sur ce lot une maison et un garage.

Toutefois, plusieurs co-lotis ont engagé une action à leur encontre en invoquant notamment l’article 3-02 du cahier des charges du lotissement qui stipule que « les lots sont réservés à la création d’une construction par lot ».

Naturellement, Madame I et Monsieur J ont formé une demande subsidiaire de nullité de la vente à l’encontre de Monsieur et Madame H. et le notaire a été appelé en garantie.

Saisie du litige, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la nullité de la vente en retenant que l’article 3-02 du cahier des charges du lotissement qui rendait la construction illégale avait une valeur contractuelle et s’imposait donc aux nouveaux acquéreurs.

Monsieur et Madame H. ont formé un pourvoi devant la Cour de cassation en faisant grief à l’arrêt de la Cour d’appel d’avoir retenu la valeur contractuelle de l’article 3-02 du cahier des charges alors que « la règle prévue par l'article 3-02 du cahier des charges, selon laquelle "les lots sont réservés à la création d'une construction par lot ", constitue la reprise pure et simple de celle de l'article 8 du règlement du lotissement, devenue caduque, qui prévoit qu' "une seule construction est autorisée par lot " ».

La Cour de cassation refuse d’adopter le raisonnement de Monsieur et Madame H. et confirme l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Pour elle en effet « ayant retenu souverainement que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement, prévoyant la création d'une construction par lot d'un ou plusieurs logements, n'était pas la reproduction de la règle d'urbanisme plus contraignante prévoyant une seule construction d'un logement par lot et exactement que cette règle du cahier des charges avait un caractère contractuel et était justifiée par la destination du lotissement et engageait les colotis entre eux, la cour d'appel, qui a relevé qu'une construction à usage d'habitation avait déjà été édifiée sur le lot n° 15, n'a pu qu'en déduire, sans dénaturation, que M. J... et Mme I... devaient démolir la construction édifiée ».

En raison de cette subtile différence de rédaction entre l’article 3-02 du cahier des charges et l’article 8 du règlement du lotissement la vente est donc annulée, ce qui devrait impliquer la démolition de toutes les constructions qui ont été édifiées sur le lot A.

Cass. 3ème Civ., 29 septembre 2016, n°15-22414 et 15-25017

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