Les conditions de la purge du droit de préemption du locataire

Les conditions de la purge du droit de préemption du locataire

Monsieur et Madame X. sont locataires d’un appartement depuis 1991.

En 2002, l’immeuble dans lequel se situe leur logement a été acquis par la société Foncière Résiouest.

Cette dernière a très rapidement fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente de l’immeuble par lots.

C’est dans ce contexte que, par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim a notifié à M. X une offre de vente au prix de 1.525.000 €.

Puis, par courrier daté du 11 septembre 2003, elle a notifié la même offre à Mme X.

La locataire a proposé d’acquérir le bien pour la somme de 1.150.000 € par courrier du 15 février 2004.

Cette offre a été immédiatement refusée le 26 février 2004.

Finalement, l’immeuble a été vendu le 1er juillet 2005 à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1.525.000 €.

Les époux X ont alors engagé une action en nullité de la vente en invoquant le fait que leur droit de préemption n’aurait pas été purgé.

Plus particulièrement, ils invoquaient la violation par le bailleur des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. En conséquence, l’offre étant irrégulière, la vente de l’immeuble à un tiers devait être annulée.

L’article précité disposait, dans sa version applicable à la date du litige, que :

"I-Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

 L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est nulle de plein droit ».

La Cour d’appel de Paris, contrairement au tribunal de grande instance de Paris dont le jugement était attaqué, a fait droit à leur argumentation.

Elle retient en effet « qu’il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros, qui subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt ; qu'il s'en déduit qu'en faisant obligation à M. X... , en cas d'acceptation de l'offre de vente, de verser lors de cette acceptation, 10% du prix de vente, l'offre faite par Cogedim est irrégulière, le droit de préemption de M. X... ne pouvant être regardé comme régulièrement purgé ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1 juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ».

En d’autres termes, la notification de l’offre d’achat faite au locataire ne doit pas être conditionnée par le versement d’un acompte ou d’un dépôt de garantie quelconque.

En revanche, la Cour d’appel ajoute « qu'il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Resiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Resiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse n'ayant pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur ».

CA Paris, 28 octobre 2016, RG n°14/03222 

Facebook Twitter Google+ LinkedIn