La caducité des règles du cahier des charges destinées à organiser la vie collective du lotissement

La caducité des règles du cahier des charges destinées à organiser la vie collective du lotissement

Voilà un arrêt très intéressant de la cour d’appel de Lyon qui se penche à son tour sur la problématique du champ d’application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.

De par sa rédaction, la cour d’appel semble en donner une interprétation subtilement différente de celle de la Cour de cassation.

Une des questions posées par le litige portait en effet sur la violation des règles du cahier des charges d’un lotissement par un des co-lotis.

Dans cette espèce, un couple habitant dans un lotissement reprochait à leur voisin, les époux F., d’avoir édifié une construction en violation des dispositions du cahier des charges régissant le lotissement.

La cour d’appel de Lyon constate tout d’abord que « les époux F. ont édifié la construction non pas à partir du sol naturel mais sur un soubassement en parpaings abritant un local à usage de cave, d'une hauteur de 1,80 m, prenant appui sur la murette séparative mitoyenne et dépassant la largeur de celle-ci de 2 centimètres du côté de la propriété M.. Ils ont en outre surmonté le mur du soubassement litigieux de pare-vue d'une hauteur de 1,93 m, créant ainsi une clôture séparative pleine d'une hauteur de 3,73m ».

Or le cahier des charges du lotissement « prévoit en son article 16 qu'entre les lots, les clôtures sont constituées d'un simple grillage d'une hauteur de 1,25m doublé d'une haie vive et que les constructions annexes devront obligatoirement être incorporées ou accolées aux bâtiments principaux. Il prévoit en outre une distance minimale des constructions de la limite séparative de 4 mètres ».

Il en résulte pour la cour d’appel de Lyon une violation du cahier des charges du lotissement par les époux F..

Pour en venir à cette conclusion, la cour d’appel de Lyon écarte la caducité du cahier des charges en rappelant tout d’abord que :

« Le cahier des charges du lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Si l'article L.442-9 du code de l'urbanisme  édicte dans son premier alinéa que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement sont caduques dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir si à cette date le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, il précise dans son alinéa 3 que cette disposition ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement.

Il en résulte que, s'agissant des dispositions destinées à régler les relations entre les co-lotis, le cahier des charges n'est pas frappé de caducité à l'échéance des dix ans et qu'il conserve son caractère contractuel de sorte que chaque co-loti est recevable à obtenir le respect des obligations édictées sans avoir à justifier d'un préjudice ».

La solution n’a rien d’étonnante et se situe dans la continuité des dernières jurisprudences rendues en la matière par la cour de cassation.

Cependant, dans un second temps, la cour d’appel de Lyon précise au sujet de l’article 16 précité que :

« Ces dispositions ne constituent pas l'énoncé de règles d'urbanisme mais de règles destinées à organiser la vie collective au sein du lotissement et qui ne sont donc pas atteintes de caducité par l'écoulement du délai de dix ans ».

Elle prend donc le soin de souligner que si la caducité prévue à l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme n’est pas applicable aux dispositions litigieuses, c’est parce que celles-ci ne concernent pas l’énoncé de règles d’urbanisme.

Elle semble donc ici s’écarter subtilement de la solution de la Cour de cassation selon laquelle :

« ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a décidé à bon droit qu’il n’y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s’appliquer entre colotis » (Cass. 3ème Civ., 21 janvier 2016, n°15-10566 ; Cf. également Cass. 3ème Civ., 13 octobre 2016, n°15-23674).

CA Lyon, 6 décembre 2016, RG N° 15/06172

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