Construire malgré le recours en annulation engagé contre le permis de construire n’expose pas à un risque de démolition (hors zone de protection)

Construire malgré le recours en annulation engagé contre le permis de construire n’expose pas à un risque de démolition (hors zone de protection)

Un couple a obtenu le 8 mars 2008 un permis de construire un bâtiment avec pergola, parking en toiture et panneaux solaires.

En dépit du recours formé par des voisins à son encontre, les bénéficiaires de cette autorisation d’urbanisme ont fait le choix d’engager les travaux autorisés par cette dernière.

En effet, un recours en excès de pouvoir n’a pas, en lui-même, pour effet de suspendre le droit de construire. Seule une requête devant le juge des référés administratifs sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative peut permettre d’obtenir la suspension du permis de construire.

La Cour administrative d'appel de Marseille ayant toutefois prononcé l’annulation de l’autorisation d’urbanisme par un arrêt du 10 novembre 2011, soit après l’achèvement du bâtiment litigieux, les voisins ont saisi le juge judiciaire afin de demander la démolition de l’édifice devenu illégal.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit à cette prétention par un arrêt du 8 octobre 2015 en e fondant sur le fait que « le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative dès lors qu'il ne respectait pas les dispositions du plan d'occupation des sols relatives à la hauteur des constructions et que la violation de la règle d'urbanisme est à l'origine du préjudice subi par M. et Mme Z ».

Les propriétaires de la maison litigieuse ont saisi la Cour de cassation pour contester cette décision.

Selon eux, en effet, en application de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, « lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à le démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans certaines zones de protection limitativement énumérées ».

Les auteurs du pourvoi poursuivent en affirmant « qu'en ordonnant néanmoins la démolition sous astreinte de la construction litigieuse, sans avoir préalablement constaté qu'elle se trouvait dans l'une des zones de protection limitativement énumérées, faute de quoi sa démolition ne pouvait être prononcée, la Cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ».

La Cour de cassation fait droit à cette argumentation en rappelant, et c’est l’intérêt de l’arrêt, « qu'une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire ».

A l’exception des zones définies par l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, l’annulation d’un permis de construire ne permet donc pas d’obtenir la démolition de la construction achevée en cours d’instance. Seuls des dommages et intérêts pourront éventuellement être sollicités.

Cass. 3ème Civ., 23 mars 2017, n°16-11081

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